LAW - GKS |

תמ"א 38 | משרד עורכי דין GKS

בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר פרוייקטים שיוצאים לפועל במסגרת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38).

מטרתה של תמ"א 38 היא להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות ובמקביל לקצר את ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה – הכל על מנת לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם כך שיהיו עמידים מפני רעידות אדמה.

ככלל, זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413.

לצורך עידוד נוסף של חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אושרו מספר תיקוני חקיקה:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008

לפיו מוענק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תמ"א 38, בתנאים המפורטים בחוק.

חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2007

לפיו נקבע שיעור מופחת של היטל ההשבחה ואגרה לעניין מתן היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, בתנאים כפי שמפורט בחוק.

תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט – 2008

לפיהן מוענק פטור מתשלום היטל השבחה בתחום כל הוועדות המחוזיות למעט מחוז תל אביב, בתנאי שהיתר הבנייה לחיזוק המבנה הוגש עד ה-5 בנובמבר 2009 . מעבר למועד זה - בתחום הוועדות המחוזיות צפון, דרום, באזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה וברשויות מקומיות המסווגות ברמה חברתית כלכלית 1-6 לפי פרסום הלמ"ס, הכל בתנאים כפי שמפורט בתקנות.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

לפיו נקבעו הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף ועבודות אחרות הנלוות להן שיש בהן כדי להשביח את הרכוש המשותף, והכל בתנאים כפי שמפורט בחוק, ושעיקרן כדלקמן:

לפי חוק המקרקעין, לצורך ביצוע עבודות הרחבה של הדירות הקיימות, ובמיוחד לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ומכירת הזכויות בו ליזם נדרשת הסכמה של  100% מכלל בעלי הדירות, ובוודאי שכך כאשר מדובר בהחלטה בדבר הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש תחתיו.  בהתאם לחוק  המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח- 2008, ניתן להתגבר על דרישה זו, באמצעות פניה אל המפקח על המקרקעין לקבלת אישורו חלף אי הסכמתם של חלק מבעלי הדירות, ובלבד שניתנה קודם לכן החלטה של בעלים של 2/3 מהדירות בבית המשותף שאליהם צמודים 2/3 מחלקי הרכוש המשותף, וכן החלטה עקרונית של הוועדה המקומית המאשרת מתן ההיתר בתנאים.  תיקון מס' 2 לחוק משנת 2012, קבע הוראות מקלות גם ביחס לפרויקט של הריסה ובניה מכח תמ"א 38, ובמקרה כזה נדרש רוב של בעלים של 80% מהדירות בבניין שאליהן צמודים 80% מחלקי הרכוש המשותף.

לאחרונה התבטא בענין בית המשפט העליון (כב' השופט אורי שהם) בפס"ד ארוך ומקיף לו היו שותפים הנשיאה מרים נאור והשופט סלים ג'ובראן:

"במציאות הקיימת במדינת ישראל, ישנה חשיבות עצומה בהוצאתה לפועל של תמ"א 38, בכדי להתמודד עם הסיכון להתרחשותה של רעידת אדמה, ובאותה הזדמנות לתרום להתחדשות העירונית ולתוספת יחידות דיור, בעיקר באזורי הביקוש".

עו"ד קפל שמואלי מלווה יזמים וקבוצות דיירים בפרוייקטים תמ"א 38 ותמ"א 38(2) (פינוי בינוי).

במסגרת הליווי ניתן דגש לנושאים הבאים:

  • ישיבות מקדימות עם בעלי הזכויות/היזם.
  • ייצוג בעלי הזכויות/יזם/קבלן בניהול מו"מ לחתימה על הסכם לביצוע עבודות במסגרת תמ"א 38
  • לוחות זמנים לביצוע הפרויקט.
  • בטוחות לביצוע הפרוייקט.
  • אחריות היזם לנזק וחובת ביטוח מפני כל הסיכונים.
  • התחייבות היזם לבניית הפרויקט בהתאם לתקנים מחייבים.
  • אחריות היזם לטיב העבודות שתבוצענה במסגרת הפרויקט.
  • מפרט, רמת גימור, סוג חומרים.
  • תקנון הבית המשותף שיוקם במסגרת הפרויקט
  • דיור חלוף או תשלומים לטובת דיור חלוף החל ממועד פינוי הדירה.
  • ייצוג בהתקשרות עם מפקח בניה מטעם בעלי הזכויות.
  • פיקוח משפטי על הליכי התכנון של הפרויקט
  • דיווחים לרשויות המס
  • מסמכי הליווי מול הבנק המלווה
  • החזקת ערבויות/פוליסות ביטוח ויפויי הכח בנאמנות.
  • ליווי בעלי הדירות עד להשלמת הפרויקט
  • תיקון צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין